Mökinostajan ABC

 

Johdanto

Mitä loma-asunnon ostajan on syytä tietää ostamisesta, käytöstä ja huoltamisesta, vuokraamisesta ja myymisestä? Tässä blogissa käydään läpi ostajan ja omistajan näkökulmasta huomioitavia asioita, kun olet ostamassa sijoitukseen mökkiä, lomahuoneistoa tai kiinteistöä Suomessa. Viittaan tekstissä mökkiin, mutta pääsääntöisesti tämä kirjoitus pätee useimpiin vapaa-ajan asuntoihin.

Näkökulma on mökin hankkiminen lyhytaikaiseen vuokraukseen, eli sijoitusmökiksi. Jos olet ostamassa omaan käyttöön, niin osa blogin huomioista on toki siihenkin sovellettavissa.

Mökkiä vuokraavalla on usein ”sokea piste” siihen mihin kannattaa kohteen valinnassa kiinnittää huomiota. Kun olet vuokraamassa kohdetta muille, niin ei kannata olettaa, että sinun unelmiesi mökki on kaikkien mieleen.

Blogin kirjoittajalla on omakohtaista kokemusta mökkien ostamisesta, vuokraamisesta sekä myymisestä, sillä kirjoittaja on mökkivälityksen ammattilainen ja kiinteistönvälitysyrityksen omistaja.

 

Kenelle mökki on tarkoitettu?

Mikä on sopivan kokoinen mökki omaan käyttöön ja mikä taas optimaalinen vuokraukseen? Oma käyttö on helppo määritellä – monta makuupaikkaa perhe tarvitsee ja mahdolliset vieraspedit päälle. Kun käyttö on oman perheen kesken niin yksityisyys ja erilliset huoneet eivät ole ehkä se oleellisin asia. Suuri tupakeittiö, sauna, terassi ja laituri saattavat riittää omalle perheelle ja vieraille.

Mökkejä vuokraavia ihmistyyppejä on laidasta laitaan: pariskunnat yksin tai yhdessä, perheet lapsien kanssa ja lemmikkejäkin saattaa olla, kaveri- ja juhlaporukat, firmaporukat, ulkomaalaiset, rauhoittumis- tai aktiviivilomailijat, kausi- ja projektityöntekijät ja vaikka putkiremonttia paossa olevat. Eikä sovi unohtaa lemmikkien omistajia. Mökkiin lemmikkien salliminen onkin yleistynyt merkittävästi.

Vuokrauksessa on tärkeää huoneiden ja vuoteiden lukumäärä ja ovatko vuoteen erillisiä vai parivuoteita. Jos mökissä on parvi, niin sen korkeus, portaiden jyrkkyys ja kuumuus kesällä vaikuttavat miten paljon se erilaisia vuokraajia kiinnostaa.

On siis syytä jättää omat mieltymykset vähemmälle, jos hankkii sijoitusmökkiä. Jos mökissä on 2–4 vuodepaikkaa, niin on sen vuokrattavuus huomattavasti heikompi kuin kuusi tai enemmän makuupaikkoja mahdollistavissa mökeissä. Tämä johtuu siitä, että majoitushinta henkilöä kohden laskee suoraan makuupaikkojen lisääntyessä, ja isompi mökki on monipuolisempi erilaisille tarpeille.

Yksitasoinen mökki on aina helpompi asua ja vuokrata. Ne ovat kuitenkin kaksi tai kolmitasoisia harvinaisempia, joten ostettaessa neliöhinta on niissä yleensä korkeampi. Vuokrauskohteissa on suuri pula liikuntarajoitteisille sopivista kohteista, joten niistä voi saada parempaa vuokratuottoa. Tämä ei tarkoita, että niitä tulisi varustaa erityisasumiseen, vaan pelkästään se, että kulku pesu- ja wc-tiloihin on helppoa ja kaikki asuvat samassa tasossa on lisäarvo, jota myös ikäihmiset arvostavat.

Mökkejä on satavuotiaista mummon mökeistä hulppeisiin moderneihin lasipalatseihin. Oma budjetti ja tarpeet antavat hankinnalle raamit, mutta ennen 2000-lukua rakennetuissa on omat riskinsä. Tietyt tekniset käyttöiät tulevat tiensä päähän ja peruskorjaustarpeet on syytä huomioida niin hinnassa kuin vuosikuluissa. Myös pankki kiinnittää nykyään huomiota ostettavan kohteen tekniseen kuntoon ja saattaa kieltäytyä kokonaan lainoittamasta vanhempaa rakennusta, tai ainakin laskee sen vakuusarvoa. Myös sijainnilla ja jälleenmyyntiarvolla on merkitystä rahoitusta haettaessa.

Ei kannata unohtaa mökin rakennuttamista / rakentamista. Jos unelmien paikka löytyy, niin uuden mökin rakentaminen voi olla kokonaisedullisempaa. Samalla voit ottaa huomioon omat mökkeilytarpeesi ja vuokrauksen. Saat energiatehokkaan ja pitkäksi aikaa huoltovapaan rakennuksen, jossa on myös ajanmukaiset jätevesijärjestelmät, taloautomaatio, ehkä aurinkosähkö ja maalämpö. Pidemmässä juoksussa vanhaa arvokkaampi uudisrakennus saattaa olla edullisempi ja helpommin myytävissä.

 

Mökin varustus ja huolto

Mökki on tänä päivänä usein kuin kakkoskoti ja varustettu täydellisesti, olipa kyseessä mökkiä itse käyttävä tai vuokramökki. Mökiltä odotetaan jopa parempaa varustelua kuin kaupunkiasunnolta. Korona vaikutti siihen, miten mökkeily tai vapaa-ajan asuminen koetaan. Se ei enää ole vain loma-ajan asumus, vaan mökeille mennään ympäri vuoden tekemään töitä, asumaan uuteen ympäristöön ja hakemaan arjesta irtautumista tai oravanpyörästä poistumista.

Kannattaa mökkiä ostaessa miettiä siis, että se vastaa kaikkia niitä asioita, joita mökkeilyltäsi itse haet ja kuvittelet vuokralaisen arvostavan. Jos haet sijoitusmökkiä, niin varustelun tasolla pystyt erottautumaan kilpailijoista, saat paremman vuokrausasteen ja -tuoton ja parannat jälleenmyytävyyttä.

 

Mökin sijainti ja ominaisuudet

Kaikki alkaa sijainnista. Syykin on ilmeinen. Jos ostat vain omaan käyttöön, niin haluat todennäköisesti päästä mökille nopeasti, vaivattomasti ja edullisesti. Nyrkkisääntönä voisi pitää noin kolmen tunnin ajomatkaa, sillä se mahdollistaa mökillä käymisen myös lyhytaikaisesti päiväseltään. Lyhyt ajomatka pk-seudulta tai suuremmasta kaupungista vaikuttaa myös positiivisesti mökin arvoon ja myytävyyteen tuoden suuremman ostajajoukon kiinnostuksen.

Järvenranta, meri, saari, peltonäkymät, hiihtokeskus, golfkenttä, metsää vai peltoa, naapurien ja palvelujen läheisyys? Jos kyseessä oma käyttö, niin mieti voitko tehdä kompromissia omien haaveidesi ja vuokrattavuuden suhteen. Mitä syrjäisempi sijainti palveluista, sen vähemmän mökki kiinnostaa isoa joukkoa vuokraajia. Mitä lähempänä aktiviteetteja ja vesistöä on lähistöllä, sen suurempi kiinnostus.

Saarimökki on lähtökohtaisesti huono vuokrauskohde, koska siivouksen, huollon ja tarkistuskäyntien järjestäminen on haastavaa. Myös kohteeseen pääseminen edellyttää laituripaikan sekä saaressa että mantereella ja veneen. Kelirikkoaikana saareen ei voi kulkea veneellä ja talvella jään yli kulkeminen on arpapeliä, ja jossain määrin myös vaarallista.

Kun mietit mökin ostamista, niin kannattaa myyntihintaa vertailla vastaaviin myynnissä oleviin kohteisiin esimerkiksi Oikotie.fi ja Etuovi.com verkkopalveluissa. Kiinteistönvälittäjillä on tietoa myös maksetuista hinnoista, joten voit kysyä heiltä näkemystä hinnoista. Välittäjän intressissä ei kuitenkaan ole kertoa tarkkaa vertailutietoa, jos hän itse myy kohdetta, josta olet kiinnostunut.

Muita huomioon otettavia seikkoja, jotka kannattaa itselleen tehdä selväksi kohdetta etsittäessä ovat: neliömäärä (huomaa, että korkean tilan lämmittäminen maksaa enemmän), huone- ja kerrosluku sekä huonejärjestys, vuodepaikat (todelliset ja lisäpaikat), sisätilojen kunto, tehdyt huolto- ja korjaustoimenpiteet sekä laitteiden ja rakenteiden tekniset käyttöiät, rakennusvuosi (myös laajennusosien ja lisärakennusten), onko lisärakennusoikeutta, rakennuslupa ja lopputarkastusasiakirjat löytyvät, onko oma ranta, mikä on rannan pohja, onko vesioikeuksia tai onko ranta vesijättöä.

Jos vesijättöä on, niin tulisi selvittää sen lunastusmahdollisuus. Tie- tai muu kulkuyhteys voi olla oma, tieosuuskunnan hallitsema tai rasitetie. Kannattaa aina selvitettävä onko rasite perustettu oikein, ja se on rekisteröity. Jos kyseessä on ns. kättä-päälle sopimus naapurin kanssa, niin se ei siirry automaattisesti ostajalle.

Kiinteistövero vaihtelee kunnittain ja siihen vaikuttaa maapohjan omistusmuoto ja rakennuksen verotusarvo. Kaavoitustilanne kannattaa tarkistaa ja haja-asutusalueella myös kunnan rakennusjärjestysmääräykset ja maakuntakaava.

Sijoitusmökillä julkiset liikenneyhteydet ja saavutettavuus vaikuttavat niin arvoon kuin vuokrausasteeseen, joten juna-asema tai lentokenttä sekä nopeat tieyhteydet ovat iso plussa.

Rakennuksen lämmitysmuoto ja lämmityskustannukset ovat suurin yksittäinen kuluerä, joten on hyvä miettiä, onko lämmitysjärjestelemä kunnossa, voiko sitä päivittää, paljonko alueen sähkönsiirtoyhtiö laskuttaa ja mikä on ollut aiemman omistajan kWh-kulutus. Onko mahdollista hyödyntää omaa metsää takan, paljun ja puusaunan lämmitykseen?

Puhdas juomavesi on tärkeää. Harva mökkiä vuokraava on valmis kantoveteen kaupasta, vaikka suihku- ja pesuvesi olisikin kaivosta. Jos mökissä on pinta- tai porakaivo, niin ne tuovat säästöä verrattuna kunnallistekniikkaan tai vesiosuuskuntaan. Mutta veden laadun tarkastaminen on haastavaa, jos sitä ei ole aiemmin tutkittu. Näyte tulee toimittaa sertifioituun laboratorioon 24 tunnissa. Myös radon voi olla ongelma, jota tosin on mahdollista poistaa pari tonnia maksavilla laitteilla.

Hyvä jäteveden käsittely on mökillä myös oman ympäristön suojelua. Ei ole tätä päivää päästää harmaita tai mustia jätevesiä luontoon lähiympäristöön. Jos mökki on siis perinteinen kantovesimökki, jossa on kaivo, tulee jätevedenkäsittelyjärjestelmästä helposti kymmenen- viidentoistatuhannen kustannus. Umpikaivo on toimiva ratkaisu, mutta sen tyhjennys kerran tai kaksi vuodessa maksaa helposti satoja euroja. Kunnallistekniikka onkin huolettomin ratkaisu.

Siivous- ja huoltopalveluiden saatavuus ja hinta on vuokramökin toiseksi suurin kulu. Jos alueella on vain yksi palveluntarjoaja, niin et pysty kilpailuttamaan palvelua. Tällöin voi mökin tuotto olla merkittävästi alhaisempi kuin vastaavan mökin, joka sijaitsee suuremmalla loma-asuntoalueella.

Mökki on useimmiten tukikohta, josta vuokralainen käyttää alueen aktiviteetteja ja palveluja. Kannattaa siis tutustua tarjontaan, alueen tunnettuuteen, ja onko esimerkiksi alueella elinvoimainen matkailuorganisaatio ja kehityspotentiaalia.

 

Eri omistusmuodot

Ostajan kannattaa miettiä haluaako yhtiömuotoisen mökin tai loma-asunnon. Näissä on eroja, sillä yhtiömuoto voi tarkoittaa asunto-osakeyhtiötä tai kiinteistöosakeyhtiö, joka voi olla myös keskinäinen, jolloin se vastaa pitkälti as-oy:tä.

Vai haluatko ostaa kiinteistömuotoisen mökin, jolla voi joko oma tontti tai se on vuokraoikeudella. Joku muu siis omistaa maapohjan, jota vuokraat ja omistat rakennuksen. Vuokraoikeus on luonnollisesti hankintahinnaltaan halvempi kuin oma maapohja.

Kiinteistömuotoinen mökki on omistukseen perustuva maa-ala, joka on kaava-alueella yleensä tontti ja haja-asutusalueella tila-muotoinen kiinteistö. Kaava-alueella rakennusoikeuden ja rakennusten sijoittelun määrittää asemakaava, ja haja-asutusalueella kunnan tai kaupungin rakennusjärjestys määrittää mitä saa rakentaa ja esimerkiksi, kuinka lähelle rantaa saat rakentaa mökin tai rantasaunan.

Vuokraoikeus on puolestaan maanomistajan ja vuokraoikeuden haltijan väliseen maanvuokrasopimukseen perustuva oikeus käyttää maapohjaa. Vuokraoikeuden haltija omistaa rakennuksen ja vastaa sen kustannuksista ja maksaa kiinteistöveroa vain rakennuksen arvosta. Vuokraoikeudesta maksetaan vuosivuokraa, mutta kiinteistön omistaja vastaa mm. kiinteistöverosta. Vuokrasopimus on aina luettava tarkkaan ja selvitettävä eritoten vuokrankorotusehto, vuokrasopimuksen kesto ja siirrettävyys, ja että vuokraoikeus voidaan kiinnittää, eli käyttää lainan vakuutena.

On myös mahdollista hankkia uudistuotantoa joko maapohja hankkimalla, johon rakennutetaan joko avaimet käteen tai eri valmiusasteeseen rakennus. Kun hankitaan rakennusliikkeen markkinoimaa kohdetta, niin rakennuttaja ei saa ns. RS-kohteissa laskuttaa rakennuskustannuksia etupainotteisesti. Mikäli RS-vakuuksia ei ole, niin rakennuttaja saa tehdä sitovan kaupan vasta kun kohde on hyväksytty rakennusvalvonnan toimesta käyttöön. Rakentajan on aina asetettava suorituskyvyttömyysvakuus tai kohteella on oltava suorituskyvyttömyysvakuutus rakennusvirheiden varalle 10 vuotta valmistumisesta. Viime aikoina riskiksi on myös muodostunut talopakettitoimittajien konkurssit.

Edellä mainittujen lisäksi on markkinoille tullut ns. valinnaisia vuokratontteja, josta voi lukea Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/asuminen/uudisasunnot/asunto-valinnaisella-vuokratontilla/.

 

Rahoitus ja vakuudet

Edellä mainitut omistusmuodot käyvät rahalaitoksille lainan vakuudeksi eri tavoin. Jos olet ostamassa yhtiömuotoista loma-asuntoa, niin osakkeet käyvät lainan vakuudeksi yleensä 60 – 70 %. Aiemmin pankki otti haltuunsa paperisen osakekirjan, mutta nykyään on käytössä Maanmittauslaitoksen ylläpitämä osakehuoneistorekisteri, jossa pidetään yllä yhtiö- ja osakekohtaista rekisteriä kaikista asunto- ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden huoneistoista. Rekisterissä näkyvät myös panttaukset, rajoitukset ja rasitteet. Voit siis käyttää ostettavaa huoneistoa vakuutena, mutta se osuus, jonka pankki kohteesta maksettavasta kauppahinnasta hyväksyy vakuudeksi, on aina neuvottelun tulos. Nykyään et lähtökohtaisesti saa remonttilainaa ”leivottua” sisään rahoitukseen, vaan sille on oltava omat reaalivakuudet

Kiinteistön ja vuokraoikeuden vakuus edellyttää aina kiinnitysten hakemista tai olemassa olevien kiinnitysten siirtämistä. Se tapahtuu Maanmittauslaitoksen palvelussa, ja sen voi myyjä tehdä ennen kauppaa, jolloin vältytään pankin notariaatti- ja toimenpidekuluilta. Kiinteistöt pankki lähtökohtaisesti arvottaa vakuutena 40-60 % kauppahinnasta.

Kiinnitykset ovat sähköisiä panttausmerkintöjä, joissa pantinhaltija (pankki) merkitään kiinnitysten haltijaksi. Vuokraoikeudessa on poikkeuksena se, että maanomistaja on aina ensimmäisellä etusijalla kiinnitysten etusijajärjestyksessä. Pankki haluaa myös yleensä tutustua maanvuokrasopimukseen ennen lainapäätöstä.

Koska mökin tai loma-asunnon ostamisen sijoituskäyttöön on pankin näkökulmasta yritystoiminnan rahoittamista, niin kannattaa tehdä valmiiksi melko tarkka talousarvio mökin tuotoista ja kuluista sekä tuloksesta ennen ja jälkeen veroja. Tämä nopeuttaa lainapäätöstä.

Muista myös, että jos käytät mökkiä itse, niin siltä ajanjaksolta, kun käytät mökkiä itse et saa vähentää kuluja verotuksessa. Voikin olla järkevää ostaa mökki yritykselle, mutta se onkin ihan oman bloginsa aihe.

 

Vuokraamisessa huomioitavaa

Kun mökkiä on tarkoitus vuokrata lyhytaikaisesti, niin kannattaa selvittää tarkkaan alueen aktiviteetit ja miten niitä on tarjolla, kuka niitä tarjoaa ja voitko tehdä yhteistyötä palveluntarjoajan kanssa. Saatat saada vuokrattua mökkiä paremmin, kun voit suositella palveluja. Sudenkuoppana voi olla se, että sinut katsotaan elinkeinonharjoittajaksi, joka harjoittaa valmispakettimatkalain mukaista liiketoimintaa, joka edellyttää Kilpailu- ja kuluttajavirastoon asetettava vakuudet.

Suosittelen sijoitusmökiä matkailualueelta tai sen läheisyydestä.  Tarjolla on paremmin palveluntarjoajia aktiviteetteihin ja myös siivous- ja huoltopalveluihin. Kun joku muu hoitaa huollot, niin voit itse asua kauempanakin. Saarimökki tai syrjässä oleva mökki on riski tuottojen ja hoidon kannalta.

Saavutettavuus on yleensä mökkiä etsivälle tärkeä kriteeri. Mieti matka-aika, reitti, tie perille, lumien auraus, etäisyys julkisista liikennevälineistä ja pysäköintimahdollisuus. Nykyään myös sähköauton latausmahdollisuus on iso osa saavutettavuutta, joko reitin varrella tai kohteessa.

Jos mökille kuljetaan kinttupolkua monta sataa metriä tai sinne on kuljettava veneellä, niin vuokraaminen on vaikeaa. Hankala saavutettavuus näkyy suoraan vuokrausasteessa. Ja koska vuokralaisten jälkeen tulee aina tehdä tarkistuskäynti ja mahdollisesti välisiivous, niin saavutettavuus on tärkeää.

Kiinnitä huomiota ainakin näihin vuokrausta helpottaviin seikkoihin: neutraali värimaailma, kestävät ja laadukkaat materiaalit, kattava varustus, ilmainen wifi, riittävästi varsinaisia vuodepaikkoja ja lisävuodepaikkoja, poreamme tai palju plussaa (aiheuttaa aina kustannuksia ja siivoamista), liikuntarajoitteisten huomioiminen, sähköauton latausmahdollisuus, harrastevälineitä tarjolla (maastopyörä, vene, lumikengät jne.), grillausmahdollisuus ja terassi sekä ulkoruokailumahdollisuus.

Jos päätät sallia lemmikit mökkiin, saat nostettua vuokrausastetta. Normaali lemmikkimaksu on 30-40 euroa majoitusta kohden, jolla katetaan lisäsiivous.

Kun vuokralainen saapuu kohteeseen, niin avainten luovutus on hoidettava jotenkin. Avainpesä, jossa koodilukko on helppo tapa hoitaa avainten luovutus, mutta siinäkin on ongelmansa. Vuokralaiset saattavat unohtaa avaimet sisälle, ja sinä olet satojen kilometrien päässä ja huolto ei pääse paikalle. Suosittelenkin vara-avainpesää piiloon, jossa on vara-avain. Älylukot ovat myös käteviä, mutta ne edellyttävät wifi-yhteyttä ja maksavat satoja euroja. Avainten nouto jostain vaatii vuokralaiselta aina vaivaa ja kellonajoista sopimisen, mutta jos sen saa hoitumaan, niin samalla voidaan vuokralaiselle antaa opastusta. Hyvä ulkoalueiden valaistus tuo turvaa ja helpottaa kohteeseen saapumista ja avainten löytämistä.

Kun majoittuja saapuu kohteeseen, niin hänen on täytynyt saada saapumisohjeet ja tieto avaimesta. Tämä ns. tuloviesti on hyvä tapa varmistaa, että asiakas on saanut riittävät tiedot kohteesta. Mutta siitä huolimatta mökissä on syytä olla erilliset kirjalliset ohjeet esimerkiksi mökkikirjan ja -taulun muodossa. myös turvallisuusohjeet tulee olla nähtävillä: osoite, koordinaatit, hätänumero ja sammutusohjeet

 

Eri mökkityyppejä

Erillismökki tai huoneisto yhtiössä

- helppo ratkaisu niin huollon kuin hallinnon kannalta

- kulut hyvin ennustettavissa (vastikkeet, vesimaksu)

- yleensä auraukset ja jätehuolto hoidettu

- käy hyvin vakuudeksi pankille

- hintataso helppo määritellä ostettaessa ja myytäessä

- sijaitsee esimerkiksi Lapissa tai matkailualueilla kuten Levi, Ylläs, Ruka, Himos, Vierumäki jne.

- hyvät palvelut

- alue tunnettu

- vuokrataso korkea, mutta myös kustannukset voivat olla korkeita

- paljon kilpailua

- sesongeilla suuri merkitys

- hintataso voi vaihdella paljonkin esimerkiksi hiihtoloma, ruska-aika, juhlapyhät, suuret tapahtumat

- houkuttelee myös ulkomaalaisia majoittujia

 

Omakotitalo vapaa-ajanasuntona

- voi sijaita taajamassa, maaseudulla, matkailualueella

- mahdollista myydä joko asuntona tai mökkinä

- puuttuu mökkitunnelma tai sijainti vaikuttaa haluttavuuteen

- usein teknisesti energiataloudellisempi ja vesi- ja jätevesiasiat sekä tieyhteys kunnossa

- saattaa kiinnostaa yrityksiä projektimajoituksissa

- myös pidempiaikainen majoitus esimerkiksi putkiremonttievakoille

 

Rantamökki

- sijaintimahdollisuudet todella vaihtelevat joko meren tai järven rannalla

- sesonki erityisesti kesä, muut vuodenajat haasteellisempia vuokrata

- saunan merkitys ja etäisyys naapureihin korostuu

- rannan ominaisuudet ja turvallisuus merkittäviä erityisesti lapsiperheille

- edellyttää yleensä laituria ja veneenkäyttömahdollisuutta

- oma asiakaskuntansa, jotka vuokraavat mielellään koko kesäksi

 

Saarimökki

- hankala saavutettavuus, edellyttää aina venettä (jos ei siltaa tai kannasta)

- hankala huoltaa ja tarkastaa

- haasteena jätevedenkäsittely, lämmitys ja sähköt

- oma asiakaskuntansa, jotka vuokraavat mielellään koko kesäksi

 

Kuivan maan mökki

- edullinen hankkia

- voi hyvin palvella ympäri vuoden, jos auraukset hoidettu

- vuokratuotto yleensä maltillinen

- saattaa kiinnostaa yrityksiä projektimajoituksissa

 

Erämaamökki

- erikoisuuden tavoittelijoille tai rauhaa kaipaaville, joten vaatii oman niché-asiakaskuntansa

- jos sijainti ja luontoarvot poikkeavat, niin voi mahdollistaa korkeankin vuokratuoton

- saattaa kiinnostaa ulkomaalaisia matkailijoita

- edellyttää luottamusta vuokralaiseen, sillä huolto ja siivous käytännössä mahdottomia

- vähän kilpailua, joten markkinoinnissa saattaa toimia

 

Alueen tunnettuuden vaikutus

Monet ihmiset tuntevat tiettyjä alueita entuudestaan ja etsivät vain näiltä alueilta vuokramökkiä. Tunnettuuteen tuo apua myös, jos alueen matkailuorganisaatiot markkinoivat aluetta verkossa, printissä, tv:ssä tai radiossa ja messuilla, alueella järjestetään festivaaleja ja urheilutapahtumia, alueelle on suunnitteilla uutta matkailunkehitystä tai liikenneyhteydet ovat paranemassa.

Katso siis tulevaisuuteen, ja jos et itse tunne jotain aluetta, niin opiskele ja käy paikan päällä mielellään majoittuen. Näin opit tuntemaan alueen ja sen mökkitarjontaa ainakin päällisin puolin, saat käsityksen vuokratasosta, liikenneyhteyksistä, lähipalveluista ja voisiko alue kiinnostaa myös oman lomailun kannalta.

Tässä esimerkkejä tunnetuista matkailualueista, mutta ole rohkea ja katso myös pienempiä alueita. Ruka-Kuusamo, Levi, Ylläs ym. Lapin hiihtokeskukset, Saimaan alue kuten Savonlinna, Mikkeli, Puumala, Punkaharju, Savitaipale, Varsinais-Suomen rannikko ja saaristo, kuten Kemiönsaari, Parainen, Mathildedal, Lapin ulkopuolella olevat hiihtokeskukset kuten Tahko ja Himos, joka myös Suomen suosituimpia festivaalialueita, Etelä-Suomen rannikko Hangosta Haminaan jne.

 

Projekti- ja pitkäaikaismajoitukset

Tämä vuokrauksen muoto jää helposti sijoitusmökkiä ostettaessa huomioimatta. Projektimajoituksella tarkoitetaan mökin vuokraamista yrityksen henkilökunnalle joko lyhytaikaisesti tai jopa kuukausiksi. Tämä vuokrausmuoto voi olla hyvinkin tuottavaa, sillä siivous- ja huoltokulut ovat alhaisemmat, kun majoittuja on pidemmän yhtäjaksoisen ajan. Koska ei tule tyhjiä vuorokausia, niin vuokrausaste on korkeampi. Et välttämättä saa samaa vuorokausihintaa kuin vapa-ajanmajoittujalta, mutta vuokrausaste kompensoi kulua. Myös vuokralainen on tiedossa tarkemmin ja vahingoista vastaa päävuokraajana oleva yritys.

Projektimajoittajat haluavat yleensä hoitaa vuokrauksen välitysyrityksen kautta, koska he eivät halua hallinnoida kymmeniä yksittäisiä vuokrasopimuksia. Voit siis kääntyä välitysyrityksen, kuten Varaamökki.com puoleen ja kysyä onko heillä asiakkaita mökillesi.

Myös yksityishenkilöt etsivät pidempiaikaisia majoituksia eri syistä. Perheet haluavat vuokrata mökin koko loman ajaksi tai koko kesäksi. Myös pidempiaikaiset laskettelunharrastajien vuokraukset, väliaikaismajoitustarpeet esimerkiksi putkiremontin tai sesonkityön takia vieraalla paikkakunnalla saattavat olla sijoitusmökin omistajalle vaihtoehto, mutta tuotto eritoten sesonkiaikana kannattaa laskea tarkoin.

 

Vuokrakohteen markkinointi itse

Ero sijoitusasunnon ja sijoitusmökin vuokrauksessa on suuri. Sijoitusasunnon vuokraat yleensä toistaiseksi tai määräaikaisesti vuosiksi yhdelle vuokraajalle. Sijoitusmökkiä taas vuokrataan viikoittain tai jopa päivittäin useita kymmeniä kertoja vuodessa eri vuokraajille.

Kannattaa jo ostovaiheessa miettiä mitä markkinointikanavia aiot käyttää, hoidatko varaukset ja siivousten ja huollon hallinnoinnin itse vai käytätkö ulkopuolista palveluntarjoajaa.

Jos päätät hoitaa vuokrauksen itse, niin tulee sinun ensimmäisenä kirjata ylös vuokrakohteen tiedot kattavasti, valokuvata kohde mieluiten järjestelmäkameralla, selvittää alueen palvelut ja tärkeimmät etäisyydet ja päättää tietysti vuokran määrä. Tarvitset näitä kun teet myynti-ilmoitukset.

Sijoitusmökillä ei kannata pitää yhtä vuokraa, vaan kannattaa selvittää alueen sesongit, tapahtumat ja vuodenaikojen vaikutus hintatasoon. Sinun tulee hinnoitella kohde eripituisille jaksoille, kuten viikonloppu pe-su, viikkohinta 7 vrk, hinta 5 vrk su-to ja juhlapyhät eri hintaisiksi kuin tavalliset viikonloput. Jos myyt vain yhtä vuorokautta, niin saatat saada kauppaa, mutta et tuottoa, koska siivous ja tarkastuskäynti syö katteesi. Kannattaa siis pitää minimi kahdessa vuorokaudessa.

Missä sitten voit markkinoida mökkiäsi? Suosituimmat kanavat ovat nettimokki.com ja oikotie.fi. Nettimökki on Alma median tarjoama palvelu, jonka hinnasto löytyy täältä https://www.nettimokki.com/hinnasto. Nettimökissä on käytössä varauskalenteri, ja jos käytät vain sitä, niin saat pidettyä varaukset hallussa hyvin. Ongelma tulee, jos haluat käyttää useampia kanavia, sillä kalenterit eivät linkity kilpailijoiden kalentereihin, josta voi aiheutua tuplavarauksia. Niitä on pyrittävä välttämään kaikin keinoin!

Oikotiellä on hieman hankalasti vuokramökit omalla alasivullaan vuokra-asuntojen vieressä, joten löydettävyys ei ole Nettimökin veroinen. Oikotie on yksityishenkilöille ilmainen 2 kk ilmoituksella, joka ei riitä sijoitusmökin vuokraukseen. Vuoden 2024 alusta suosittu Tori.fi on lopettanut loma-asuntojen vuokrailmoittelun ja siirtänyt ilmoitukset Oikotielle. Joudut siis turvautumaan maksulliseen Premium palveluun, joka maksaa 75 €, mutta ilmoituksella ei ole päättymisaikaa. Lue lisää täältä https://asunnot.oikotie.fi/vuokraa. Oikotie on enemmän listauspalvelu, ja siinä ei ole kalenteria tai kausihinnoittelumahdollisuutta.

Muita isoja kanavia ovat Booking.com ja Airbnb.fi. Nämä maailmanlaajuiset alustat toimivat hyvin, kun haet ulkomaalaista asiakaskuntaa, tosin suomalaisetkin ovat palvelut löytäneet. Booking.com on alun perin hotellien varausjärjestelmä, joten siinä on omat kommervenkkinsa ilmoitusta laadittaessa. Bookingin tekoälyalgoritmi on myös tarkka ilmoituksen laadusta ja nostaa hyvin laaditun ilmoituksen paremmin esille. Booking.com veloittaa varauksesta 15-20 % komission. Lue lisää täältä Booking.com UKK.

Airbnb on myös suosittu alusta, jonka erikoisuutena on vuokraajien ja vuokranantajien arvostelut kohdesivulla. Alustahan oli alun perin kotimajoittajille tarkoitettu, joten siinä haluttiin arvosteluilla taata asiakkaiden rehellisyys. Sittemmin alusta on tullut suosituksi ammattimaisten majoittajien käytössä. Airbnb veloittaa varaajalta 3 % ja mökin vuokranantajalta 14-16 %, joten kokonaiskomissio on aika korkea 17-19 %, sillä myös vuokralaisen maksama 3 % nostaa vuokrahintaa. Lue lisää täältä Airbnb Apukeskuksesta.

Muita kanavia on Facebook, Instagram viestipalvelu X (ent. Twitter), LinkedIn, kansainvälinen VRBO. Yksi vaihtoehto on oma laskeutumissivu, jota voit markkinoida Google Ads tai Display mainonnalla. Myös kunnallisten matkailuorganisaatioiden sivustot saavuttavat jonkinlaista näkyvyyttä.

Mitä useampaa kanavaa päätät käyttää, sitä haastavampaa on eri kanavien varausten yhteensovittaminen ja asiakasviestien hallinta. Lisäksi sinun on oltava vuokralaisille tavoitettavissa lähes 24/7, pidettävä yhteyttä siivous- ja huoltopalvelujen tarjoajiin ja jokainen alusta maksaa erikseen.

 

Vuokrakohteen markkinointi välittäjän kautta

Jos et halua käyttää aikaasi asiakasviestittelyyn, varausten hallinointiin ja siivouksista huolehtimiseen, niin voit käyttää ammattimaisia koko maassa toimivia välittäjiä, kuten Varaamökki.com, Lomarengas.fi ja Mökkivuokra.fi. Palvelujen laadussa ja hinnoittelussa on eroa. Osa palveluntarjoajista, kuten Varaamökki.com antaa sinun vapaasti myydä rinnalla itse, osa kuten Lomarengas haluaa hallita kaikkia varauksia. Kysy siis tarjousta useammalta ennen kuin teet päätöksen. Varmista myös hoitaako välittäjä kuvaukset, siivoukset ja huollot ja mitä myyntikanavia on käytössä.

Edellä mainittujen lisäksi on alueellisia toimijoita, joita usein kutsutaan keskusvaraamoiksi. Ne markkinoivat pääsääntöisesti omalla toimialueellaan olevia mökkejä. Osa näistä hoitaa myös siivoukset ja huollot, osa vain listaa kohteen. Keskusvaraamot eivät yleensä suostu siihen, että markkinoit muissa kanavissa, mutta saattavat antaa sinun tehdä omia varauksia esimerkiksi ystävillesi. Keskusvaraamot saattavat myös omistaa itse suuren osan välittämistään kohteista, joita he luonnollisesti myyvät mieluummin kuin muiden omistamia.

Monikanavaisuus eli ns. OTA-palvelu (Online Travel Agency) mahdollistaa useiden varauskanavien kalenterien hallitsemisen yhden alustan kautta. Näin saat moninkertaisen myyntivoiman mökillesi.

Sijoitusmökin vuokraaminen voi tuottaa jopa 15 % sijoitetun pääoman tuoton, mutta helpolla se ei tapahdu. Myös korkotaso, inflaatio, kotimaan- ja ulkomaanmatkailijoiden ostokäyttäytymisen muutokset ja kilpailutilanteen muuttuminen alueellisesti voi tuoda merkittävän riskilisän hyvältä näyttävään sijoitukseen. Ei siis kannata lähteä mökkikaupoille kuin soitellen sotaan.

 

Varaamökki.com

Jyrki Matilainen, yrittäjä, lomakauppias, LKV, LVV